Accordo di mediazione trascritto ed usucapione del bene esecutato

Torno nuovamente sull’art.2943 n.12 bis c.c. ed in particolare sulla efficacia della trascrizione del verbale di accordo e del caso di cui si è occupato il Tribunale di Roma con la sentenza 21.6.2021 n.10792.
Il caso è il seguente: Nel corso di una esecuzione espropriativa relativa a più immobili, Tizio proponeva opposizione di terzo ex art.619 cpc, come qualificata dal Tribunale, sostenendo di aver usucapito uno degli immobili staggiti e chiedeva l’accertamento della sua qualità di proprietario. A prova di ciò, dimostrava che il riconoscimento di reale proprietario del bene era stato sacramentato nell’accordo di mediazione raggiunto con il proprietario formale, il debitore della procedura, sottoscritto presso l’Organismo di mediazione e successivamente trascritto. In ogni caso, allegava anche di avere maturato il possesso ultraventennale così come caratterizzato dall’art.1158 c.c. e quindi di aver usucapito l’immobile.
I creditori opposti sostenevano, dal loro canto, l’inopponibilità del verbale di accertamento dell’intervenuta usucapione, seppur trascritto, alla procedura esecutiva in virtù degli artt. 2643 n.12 bis e 2644 c.c.
Il Tribunale ha rigettato l’opposizione proposta perché infondata sulla base delle seguenti argomentazioni.
Il ragionamento seguito dal Tribunale prende le mosse dall’esame del diverso effetto tra la sentenza che accerta l’intervenuta usucapione e l'accordo di mediazione che riconosce l'avvenuta usucapione con la sottoscrizione verbale autenticato dal notaio, secondo quanto richiede l’art.2643 n.12 bis c.c..
La sentenza di usucapione è opponibile erga omnes, accerta un acquisto a titolo originario e la sua trascrizione richiesta dall’art. 2651 c.c. ha effetto ed efficacia di pubblicità notizia, ovvero di portare a conoscenza di chi ha interesse l’esistenza di un acquisto a titolo originario di un immobile. Non ha efficacia dichiarativa.
Il verbale di accordo di mediazione autenticato dal notaio, è un atto concluso inter partes, è un negozio di natura privatistica, è, appunto, un accordo che non richiede l’accertamento della sussistenza dei requisiti per usucapire e che esclude il coinvolgimento di eventuali terzi portatori di possibili e confliggenti diritti o posizioni giuridiche. Dal verbale di accordo consegue un acquisto a titolo derivativo.
La sua trascrizione produce gli effetti di cui all’art.2644 c.c., con efficacia dichiarativa, e quindi è opponibile ai terzi soltanto se avvenuta prioritariamente alla trascrizione di chi pretende di avere diritti sull’immobile usucapito.
Il Tribunale conclude quindi che “L'accordo ad esito di una mediazione civile ai sensi del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 in materia di usucapione, in quanto negozio di diritto privato (particolare forse per l' iter formativo e l'efficacia processuale, certo non per la sua natura giuridica che rimane quella di un negozio privatistico) non può tener luogo della sentenza di usucapione”.
Fatta tale precisazione l’organo giudicante, atteso che l‘accordo di mediazione non costituisce titolo di acquisto originario, ha applicato al caso di specie il principio di priorità dell’art.2644 c.c.. e conseguentemente, poiché la trascrizione dell’accordo di mediazione era avvenuta successivamente alla trascrizione del pignoramento di cui è gravato il bene in questione, ha ritenuto l’opposizione infondata.
Il Tribunale è passato poi ad esaminare la richiesta di usucapione dal punto di vista sostanziale per accertare l’intervenuta usucapione da parte dell’opponente.
Ma non avendo dato quest’ultimo dimostrazione del possesso continuo ed ininterotto ultraventennale ex art.1158 c.c ,l’opposizione è stata rigettata. anche sotto questo profilo.
La parte della sentenza in commento che interessa ovviamente è quella relativa agli effetti della trascrizione del verbale di accordo di usucapione sottoscritto in mediazione e attestato dal notaio.
L’interpretazione offerta dal Tribunale (dopo un ampio processo argomentativo) sembra porsi in linea, quanto agli effetti ex art.2644 c.c. della trascrizione del verbale di accordo di mediazione, con l’orientamento di altri giudici di merito e della Corte di Cassazione. Questa ha affermato (sentenza 13 maggio 2021, n. 12736) senza affrontare comparazioni sostanziali e processuali tra la sentenza di usucapione e l’accordo di mediazione di usucapione, il principio secondo il quale in sede fallimentare, escluso che possa procedersi all’accertamento sostanziale dell’avvenuta usucapione dell’immobile oggetto della richiesta di rivendica ex art.103 L.F., la verifica dell’opponibilità dell’accordo di mediazione di usucapione trascritto deve essere svolta applicando l’art.2644 c.c. Quindi, l’accordo di mediazione trascritto ex art.2643 n.12 bis c.c. è opponibile (in questo caso al fallimento) soltanto se trascritto prima della trascrizione della sentenza di fallimento ex art.2644 c.c.